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Dossier juridique01 juin 2019
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Loi Elan : impacts sur le logement des personnes âgées et handicapées

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018 comporte plusieurs mesures impactant le logement des personnes âgées ou handicapées, plus ou moins bien accueillies par les professionnels du secteur.

Diversifier et adapter l’offre de logements destinés aux personnes âgées et aux personnes handicapées. Tels sont les objectifs de trois dispositifs cadrés par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite Elan) : la cohabitation intergénérationnelle solidaire, l’habitat inclusif et les logements évolutifs.

Le premier – qui consiste pour une personne de plus de 60 ans à louer ou sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans – s’adresse aux personnes âgées souhaitant sortir de leur isolement. Une nouvelle solution pour les 15 millions de Français ayant passé le cap des 60 ans.

Autre réponse à la rupture de la solitude : l’habitat inclusif. Dispositif qui s’adresse autant aux personnes âgées qu’à celles en situation de handicap ayant une certaine autonomie mais ne souhaitant pas vivre seules. Le concept ? Partager son logement ou résider dans un des logements autonomes faisant partie d’un ensemble comprenant des locaux communs, le tout assorti d’un projet de vie sociale et partagée, financé par un forfait dédié.

Côté accessibilité des logements, apparaît la notion de « logements évolutifs », décriée par les associations. La loi prévoit désormais, pour les constructions neuves, un ratio de 80 % de logements évolutifs et de 20 % de logements accessibles au minimum.

Retour sur ces trois dispositifs.

1. Cohabitation intergénérationnelle solidaire

La volonté de développer et de structurer l’offre de cohabitation intergénérationnelle solidaire était affichée par le gouvernement dans sa feuille de route « Grand âge et autonomie » présentée le 30 mai 2018. Elle s’est concrétisée, comme prévue, dans la loi Elan, qui dote ce dispositif d’un régime juridique sécurisant les pratiques existantes.

Le concept

La cohabitation intergénérationnelle solidaire consiste, pour une personne de 60 ans ou plus, à louer ou sous-louer à un jeune de moins de 30 ans une partie du logement dont elle est propriétaire ou locataire dans le respect d’un contrat ad hoc régi par le code de la construction et de l’habitation (CCH). Ce concept répond à un double objectif : d’une part, renforcer le lien social (et ainsi rompre l’isolement, accompagner la vieillesse et maintenir la personne âgée à domicile) et, d’autre part, faciliter l’accès au logement des jeunes de moins de 30 ans grâce à un coût modéré.

La pratique du logement intergénérationnel, née dans les années 1990 en Espagne et au Canada, est apparue progressivement en France grâce à des associations (« Pari Solidaire », « Ensemble 2 générations », « Un toit 2 générations », etc.) pour la plupart regroupées en réseaux, tels que « Réseau Cosi » ou « Réseau LIS France ».

Mais l’absence de définition légale constituait un frein important à son développement, du fait des incertitudes qu’elle faisait peser sur les relations contractuelles nouées entre les personnes concernées par cette pratique :

  • la convention, dite d’occupation précaire ou d’hébergement, était susceptible, en certaines circonstances, d’être requalifiée en bail ;
  • la relation d’entraide entre le jeune et le senior n’était pas à l’abri d’une requalification en contrat de travail ;
  • les associations encadrant cette pratique couraient le risque d’être regardées comme des agences immobilières.

Un rapport jamais publié 

La réforme portée par la loi Elan est le fruit d’une réflexion sur la mise en place d’un statut légal de la cohabitation intergénérationnelle solidaire engagée par la loi d’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015.

Celle-ci avait en effet prévu, dans son article 17, l’élaboration, dans l’année de sa promulgation, d’un rapport relatif au logement en cohabitation intergénérationnelle qui n’a jamais été publié. Les termes mêmes de la loi démontraient toute la difficulté de l’exercice, le législateur ayant identifié les principaux obstacles à surmonter. Le rapport devait, en effet, examiner l’opportunité d’adapter le régime juridique de la convention d’occupation précaire aux caractéristiques de la cohabitation intergénérationnelle, qu’elle soit soumise ou non au paiement d’une redevance.

Il devait, en outre, se pencher sur la pertinence de dérogations aux règles relatives à la taxe d’habitation et au versement des allocations sociales afin de ne pas pénaliser l’hébergeant ou l’hébergé.

Une attention particulière devait également être portée à la distinction entre les services rendus par la personne hébergée dans le cadre de cette cohabitation et ce qui pourrait être considéré comme du travail dissimulé.

Le contrat

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